第一章 总 则
第一条 为规范国有建设用地使用权(以下简称土地)二级市场交易行为，保护交易主体的合法权益，促进土地二级市场的发展和流通，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《不动产登记暂行条例》等国家法律、法规和有关规定，结合许昌市实际，制定本暂行办法。
第二条土地二级市场是指土地使用权人之间的交易行为，是土地使用者将土地使用权进行转让、出租、抵押等各种交易行为的总称。
第三条 土地交易依照当事人的申请办理。设立许昌市国有建设用地使用权转让、出租、抵押线上交易和线下交易平台。鼓励建设用地使用权转让、出租、抵押进场交易，依法保障交易双方合法权益。
线上交易是指通过许昌市土地交易网发布信息、实施公开转让、出租、抵押建设用地使用权等土地交易活动的交易形式，其交易程序和规则按照《许昌市土地二级市场网上交易规则》办理。
线下交易是指通过许昌市土地市场实体平台（服务窗口）办理转让、出租、抵押建设用地使用权的交易形式。
第四条 适用于本办法交易的土地是指已办理权属证书；且具备独立成宗分割条件，能够形成权属界线的地块。
第五条 市、县（市）人民政府现行使用的城镇基准地价、标定地价是各类交易的价格基础，不能反映客观价值的，可通过土地评估确定。
交易机构每季度对本辖区内一级市场的土地出让价格进行统计，及时公布同土地级别、同用途的一级市场平均出让价格，可作为交易时市场价格审查核实的依据。土地二级市场交易价格条件具备时，也可采用平均价格作为市场价格审查核实的依据。
第六条 土地使用权人转让交易时，应当向交易机构如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
第七条 土地转让、抵押的，当事人凭土地二级市场交易机构审核鉴证备案确认书办理权属登记。土地出租的，在土地二级市场交易机构办理出租备案。
第八条 土地的交易、税收和不动产登记业务流程实行“一站式”办理，土地二级市场交易机构、税务机构、不动产登记机构等在土地二级市场交易大厅设置联合服务窗口，减少群众办理业务时间，做到“一个窗口进、一个窗口出”。
第二章 交易的范围和条件
第九条 土地交易是指土地的转让、出租、抵押，包括土地以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易。范围涵盖净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”整体交易等具备宗地交易条件的情况。
第十条 各类导致土地转移的行为都视为土地转让，包括买卖、交换、赠与、出资等以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的土地转移。
第十一条 以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的土地转让的，应取得不动产权属证书，同时应根据不同的土地权能分别满足以下条件:
划拨用地的转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，且原划拨土地使用权人已完成《划拨决定书》约定的土地开发利用相关事项，或地上建筑物符合城市规划要求，经市、县（市）人民政府批准，重新下发划拨决定书，明确新的划拨土地使用权人的用地要求；不符合《划拨用地目录》的，符合城市规划要求，经市、县（市）人民政府批准，由受让方依法补缴土地出让金后，凭土地二级市场交易机构审核鉴证备案确认书，办理转让登记。
出让土地转让的，应按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金并取得不动产权属证书；属于房屋开发的，未达到投资总额的25%以上的土地，按照“先投入后转让”的原则，在签订土地二级市场交易合同后，凭土地二级市场交易机构审核备案确认书，可以依法办理预告登记，有关部门可依据预告登记对工程建设手续审批，待开发投资条件达到法定要求时，再办理转让登记。闲置土地、低效利用土地或产业升级需要盘活利用的土地，经有批准权限的政府（管委会）批准后，不受以上投资总额25%条件和出让合同约定投资条件的限制。
涉及改变土地出让合同约定土地用途的，应取得出让方和城市规划部门同意，经市、县（市）人民政府批准，由受让方依法补缴土地出让金，方可办理变更登记。
作价出资（入股）方式和授权经营方式取得土地转让的，可参照以出让方式取得的土地转让规定。
第十二条 土地分割转让的，应符合整体转让的前提条件。划拨土地的分割转让，分割后的各宗土地应符合规划和单独利用条件，参照整体转让政策继续划拨使用。出让土地的分割转让，完成房屋开发建设的，项目单位结合现状建设情况提出分割申请。未完成房屋开发建设的，项目单位按照“统一规划、综合平衡、整体控制、配套统筹”的原则，提出分割申请。分割后的各宗土地符合规划要求,地上有建筑物的满足基本单元条件，土地出让合同约定的地块内市政公用设施、配套（建）设施的权利义务，在分割协议中予以明确。特殊案例的应由国土、规划、发改、工信、管委会等部门会商综合确定。
第十三条 土地转让限制条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；未完成《土地出让合同》或《划拨决定书》约定的土地利用事项的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第十四条 土地出租是指使用权人将土地使用权直接出租或地上建筑物出租导致的土地使用权出租。依据使用权人的权能不同，分为以出让（租赁）方式取得的土地出租和以划拨方式取得的建设用地使用权出租。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，需持不动产权属证书和双方租赁合同向国土部门进行申报，缴纳土地收益后，办理出租备案。
第十五条 土地抵押是指债务人或第三人以不转移对建设用地使用权的占有，将该建设用地使用权作为债权的担保，进行融资或其他民事活动的土地交易行为。
按照债权平等原则，自然人、企业作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权抵押的，凭土地二级市场交易机构审核鉴证备案手续办理不动产抵押登记。
划拨土地抵押，应根据划拨土地的权益价格设定，划拨土地的权益价格由土地评估机构依据《土地估价规程》等规定评估确定。评估报告须取得国土资源部“土地估价系统”电子备案号，经国土部门核准，抵押权人在实现抵押权时，按实现时的土地市场价格补缴土地出让金后优先受偿。
第十六条 营利性养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿方式取得的土地使用权可以设立抵押权。根据养老、医疗、教育等社会领域机构的特殊属性，抵押时应征得抵押人行业主管部门书面同意意见，以保障抵押权实现后经营活动持续稳定。
第三章 交易程序
第十七条 国有建设用地使用权人转让、出租、抵押的方式由当事人自行决定，可选择自主交易、委托交易、撮合交易、竞价交易等。
（一）自主交易是指建设用地使用权人通过市土地二级市场交易中心交易平台或其他途径自主确定的交易方式。
（二）委托交易是指建设用地使用权人提供宗地有关材料，委托市土地二级市场交易中心，通过线上线下交易平台组织的交易方式。
（三）撮合交易是指市土地二级市场交易中心按照价格优先、时间优先原则，促成双方成交并签订交易合同的交易方式。
（四）竞价交易主要是指土地转让或出租时，通过市土地二级市场交易中心线上竞价交易系统，按照“价格优先”的原则，在规定时间内以最高应价确定受让方或承租方的交易方式。
第十八条 办理土地交易，依照下列程序进行：申请→受理→审核→确认。交易双方当事人应共同向交易机构提出申请。司法处置的可由受让人单方提出申请。
第十九条 转让共有土地的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。
第二十条 条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请土地转让交易的，应当由其监护人代为申请。
第二十一条 当事人可以委托他人代为申请。代理人应当向土地交易机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。 境外申请人委托他人办理土地交易的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
第二十二条 申请土地交易的事项未通过审核或备案的，申请人提出撤回交易申请的，交易机构应当将交易申请书以及相关材料退还申请人。
第二十三条 交易机构受理交易申请时，可对下列内容进行查验：
1.申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
2.不动产权属证书或者交易原因文件与申请交易的内容是否一致；
3.不动产界址、空间界限是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
4.其他必要材料。
第四章 交易种类
第一节 划拨用地转让交易
第二十四条 土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让金，直接办理划转手续。土地用途不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法补缴土地出让金。
申请划拨用地转让交易的应提供以下材料：
1、土地交易申请书；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书和权籍调查资料；
4、转让合同（符合划拨使用条件的）；
5、土地评估报告（划拨土地权益价、拟出让土地使用权市场价）；
6、有批准权人民政府的批准文件；
7、其他必要材料。
第二节 出让用地转让交易
第二十五条 符合法律法规规定和出让合同约定的可自由交易；原出让合同对转让条件另有约定的从其约定。
申请出让用地转让交易的应提供以下材料：
1、土地交易申请书
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书和权籍调查资料；
4、转让合同；
5、其他必要材料。
第三节 作价出资（入股）用地转让交易
第二十六条 作价出资（入股）用地是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到企业，该土地使用权由企业持有。
申请作价出资（入股）用地转让交易的应提供以下材料：
1、土地交易申请书
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书和权籍调查资料；
4、转让合同；
5、其他必要材料。
第四节 授权经营用地转让交易
第二十七条 以授权经营方式取得的土地，在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股或参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，须经依法批准补缴土地出让收入土地取得方式变更为出让。
申请授权经营用地转让交易的应提供以下材料：
1、土地交易申请书
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书和权籍调查资料；
4、转让合同；
5、其他必要材料。
第五节 出让土地出租
第二十八条 自然人、法人或者其他组织可将依法取得土地出租，土地出租的，地上建筑物、其他附着物随之出租。
申请出让土地出租的，应提供以下材料：
1、申请人身份证明；
2、不动产权属证书；
3、土地出租合同。
第六节 租赁土地出租
第二十九条 租赁土地出租的，由土地使用权人与承租人签订书面的土地使用权出租合同。
申请租赁土地出租的，应提供以下材料：
1、申请人身份证明；
2、不动产权属证书；
3、土地出租合同。
第七节 划拨用地出租
第三十条 以划拨方式取得的土地出租的，由划拨用地使用权人向市（县、市）级国土管理部门申请，经依法批准或者向国土部门申报缴纳土地收益，方可出租。
申请划拨用地出租的，应提供以下材料：
1、申请人身份证明；
2、不动产权属证书；
3、划拨用地出租申请书或土地收益金缴纳凭证
4、批准文件（依法批准的）；
5、划拨用地出租合同。
6、其他必要材料。
第八节 出让土地抵押
第三十一条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以土地设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、主债权债务合同与抵押合同等必要材料，共同申请办理抵押。
申请出让土地抵押的，应提供以下材料：
1、土地交易申请书
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、主债权债务合同；
5、土地使用权抵押合同；
6、抵押权人是股份公司或有限责任公司的需提供董事会或股东会决议；
7、其他必要材料。
第九节 划拨用地抵押
第三十二条 划拨用地抵押的，其抵押价值应根据划拨用地的权益价格设定。
申请划拨用地抵押的，应提供以下材料：
1、土地交易申请书；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、主债权合同和抵押合同；
5、土地评估报告（划拨权益价）；
6、 其他必要材料。
第十节 涉地司法、国资处置的办理
第三十三条司法处置涉及土地转移的，人民法院处置前应主动与国土资源部门沟通，征求意见，国土资源部门应积极配合提供所涉不动产的权利状况。
人民法院依法执行以出让方式取得的土地，土地使用权获得者依据生效的法律文书和协助执行通知书，凭土地二级市场交易机构审核鉴证备案手续办理不动产转移登记。
人民法院依法执行以划拨方式取得的土地，土地使用权获得者依据生效的法律文书和协助执行通知书，办理土地交易时，应补办出让手续，补缴土地出让金收入，凭土地二级市场交易机构审核鉴证备案手续办理不动产转移登记。
申请涉地司法处置交易应提供以下材料：
1、土地交易申请书
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书和权籍调查资料；
4、生效的法律文书和协助执行通知书；
5、其他必要材料。
第三十四条 对国有资产处置涉及土地转移的，国有资产管理部门应事先取得规划、国土资源部门出具的意见。当事人凭国有资产管理部门的处置手续和规划、国土资源部门出具的相关材料意见办理交易。
申请涉地国有资产处置交易应提供以下材料：
1、土地交易申请书
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书和权籍调查资料；
4、土地处置成交确认书及缴款凭证；
5、其他必要材料。
第五章 中介服务机构管理
第三十五条 土地交易的中介服务机构包括建设用地使用权价格评估、咨询、经纪、测绘等机构。
第三十六条 土地交易的中介服务机构应当具备法律、行政法规规定的条件，执业中严格按照行业技术规范和技术规程的要求接受当事人的委托进行服务。
第三十七条 土地交易价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和同期地价水平为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十八条 交易机构将符合条件的中介机构可以申请接入土地二级市场交易系统信息平台，加强指导和监管，根据其机构和从业人员的诚信执业、备案情况和技术水平，划分不同信用等级，承接不同的业务。倡导诚信经营，对违法、违规或违约行为的土地中介机构和从业人员报送并记入中介机构诚信管理系统，公开曝光并列入失信企业“黑名单”和退出机制。
第六章 交易监管
第三十九条 实施差别化税收政策,促进存量建设用地使用权的转让、流通。按照“稳基数、提标准”的原则，充分发挥税收对经济的杠杆调节作用，降低土地转让环节的税率标准，增加土地持有环节保有成本。对闲置和低效利用土地，国土部门从高足额征收土地闲置费，税务部门从高足额征收城镇土地使用税。
第四十条 出让土地转让的，经交易机构审核转让价格低于土地所在级别基准地价70%的，交易机构提出交易预警，同时暂停办理转让交易手续，由交易机构将转让宗地的交易信息上报市（县、市）国土部门依法依规处置，具备收储条件的，经同级政府批准后实施收购，纳入政府储备；不具备收储条件的，为其办理转让交易手续。
第四十一条 转让价格高出同时期、同级别、同用途一级市场平均出让价格100%的，对转让人和受让人提出交易预警，同时土地二级市场交易机构及时向税务部门提供价格信息，税务部门根据土地交易税种税率进行征税。
出让土地使用权抵押的价值，高出同时期、同级别、同用途一级市场平均出让价格80%的，交易机构向抵押人和抵押权人发出交易预警，抵押权人愿意承担交易风险，在出具承诺后为其办理交易手续；高出同时期、同级别、同用途一级市场平均出让价格100%的，交易机构发出交易预警，由抵押人和抵押权人出具承诺，抵押权实现时，市场价值低于抵押价值的按照抵押价值作为交易价值由税务部门计税，市场价值高于抵押价值的按照市场价值作为交易价值税务部门计税。
第四十二条 利用土地二级市场网上交易平台和大数据分析技术实现动态监测监管，主要统计土地二级市场交易的数量、结构、价款、时序等信息，定期开展评估分析，形成季度性的土地市场分析报告，及时向市（县、市）国土资源部门报送交易信息，及时上报月、季度、年监测分析报告，为土地市场的宏观调控提供数据支撑。
第四十三条 建立信息互通共享机制，确保业务办理的连续、便捷和高效。创新“集成办理”模式，建立建设用地交易、房产交易、税费缴纳、不动产登记的联动配合机制，做到数据多“跑路”，群众少跑腿。
第四十四条 建立土地交易资金的监管制度，土地交易机构设立专门的土地交易资金监管账户，土地交易资金可转入监管账户进行托管，保障交易安全。
第四十五条 土地交易管理部门负责土地二级市场交易的监管及网上交易平台的建设和维护。在交易平台设置查询条件，开放查询接口，有条件地允许土地二级市场网上交易平台查询相关信息。
第七章 法律责任
第四十六条 土地交易机构工作人员违反本办法，有下列行为之一，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1.对符合土地交易条件的申请不予审核备案，对不符合土地交易条件的申请予以审核备案的；
2.擅自复制、篡改、毁损、伪造土地交易档案的；
3.泄露土地交易资料和信息的。
第四十七条 当事人违反本办法，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1.采用提供虚假材料等欺骗手段申请土地交易的；
2.违反国家规定，泄露土地交易资料、交易信息；
3.擅自将土地交易资料带离存放场所、损坏资料存档设备的。
第八章 附 则
第四十八条 各县（市）、建安区可依据本办法办理土地二级市场交易。
第四十九条 本办法由许昌市国土资源局负责解释。
第五十条 本办法自2018年1月1日实施。